Một bài báo vừa đăng với tựa đề “Dân Trung Quốc mất ăn mất ngủ vì ‘lỡ’ sở hữu vài căn hộ” khi quốc gia này bắt đầu áp dụng thuế tài sản. Vậy nếu Việt nam áp dụng luật Thuế tài sản bất động sản thì có làm giá bất động sản giảm hợp lý?
Các nhà kinh tế cho rằng, hộ gia đình Trung Quốc sẽ phải nộp thuế nếu diện tích bất động sản đầu tiên của họ vượt quá một ngưỡng nhất định m2/người. Trong khi đó, một số lại phỏng đoán chủ sở hữu chỉ bị đánh thuế nếu họ có nhiều bất động sản.
Nộp thuế – gánh nặng tài chính lớn
Lập trình viên Zheng Wenxuan sở hữu 2 căn hộ ở Bắc Kinh – một căn cho gia đình riêng và một căn cho bố mẹ anh. Người đàn ông 42 tuổi chi 25.000 tệ (3.900 USD)/tháng cho các khoản thanh toán thế chấp – đây là một gánh nặng với trụ cột duy nhất trong gia đình.
Và gánh nặng tài chính đó có thể còn nặng nề hơn khi Bắc Kinh đang đề xuất việc áp dụng thuế bất động sản, sẽ được thí điểm ở một số thành phố trong 5 năm trước khi triển khai trên toàn quốc.
Zheng cho hay: “Giá trị thị trường của các bất động sản tôi sở hữu đã giảm 10% kể từ khi chính sách mới được công bố. Nếu chúng tôi phải trả thuế khi sở hữu căn hộ thứ 2, những khoản thuế hàng năm sẽ khiến tôi áp lực hơn nhiều. Tôi đã mất ngủ nhiều đêm, thanh kiếm của Damocles đang treo lửng lơ trên đầu.”
Hồi tháng 8, Chủ tịch Tập Cận Bình cho biết Trung Quốc sẽ “tích cực và kiên định thúc đẩy việc cải cách luật và thuế bất động sản”. Nội dung chi tiêu không được tiết lộ, chỉ biết rằng bất động sản dân cư và phi dân cư cả nước đều bị đánh thuế, ngoại trừ vùng nông thôn. Nhiều người cho rằng, các tiêu chí đánh thuế ở mỗi thành phố sẽ khác nhau để phù hợp với sự khác biệt về kinh tế.
Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng, hộ gia đình sẽ phải nộp thuế nếu diện tích bất động sản đầu tiên của họ vượt quá một ngưỡng nhất định m2/người. Trong khi đó, một số lại phỏng đoán chủ sở hữu chỉ bị đánh thuế nếu họ có nhiều bất động sản.
Nhìn chung, thuế bất động sản trên toàn thế giới thường nhắm đến những người giàu có. Song, tầng lớp trung lưu của Trung Quốc sống ở các thành phố lớn sẽ trở thành “nạn nhân” của quy định mới.
Gary Liu Shengjun – trưởng nhóm nghiên cứu tại Viện Cải cách Tài chính Trung Quốc, cho biết: “Thuế bất động sản được sử dụng để phân phối lại của cải, đánh thuế những chủ bất động sản giàu có và phân phối lại cho người nghèo thông qua hỗ trợ tài chính, phúc lợi xã hội và các phương tiện khác.”
Ông nói thêm: “Ở Trung Quốc, chính quyền trung ương đang như ‘đi trên dây’. Nếu ngưỡng quy định quá cao và mức thuế thấp thì không có sự khác biệt. Quy định này sẽ gây tổn hại cho tầng lớp trung lưu và có thể có lợi cho chính quyền địa phương.”
Theo một cuộc khảo sát với 30.000 hộ gia đình vào năm 2019 của PBOC, 70% tài sản mà các hộ gia đình ở thành thị nắm giữ, chiến phần lớn tầng lớp trung lưu ở Trung Quốc, là bất động sản. Khoảng 58% hộ gia đình ở thành thị sở hữu 1 căn nhà, 31% có 2 căn nhà trong khi 10,5% có 3 căn nhà. Các khoản thế chấp chiếm 76% tổng nợ hộ gia đình.
Lập trình viên Zheng chia sẻ anh cảm thấy như thể mình bị 2 bất động sản của mình “bắt cóc” và sẽ không công bằng nếu anh phải nộp thuế bất động sản. Anh nói: “Tôi làm việc cả ngày lẫn đêm để mua 2 căn hộ. Trong lần kiểm tra sức khỏe gần nhất, bác sĩ nói rằng tim tôi như của một cụ già 70 tuổi sau nhiều năm làm việc quá sức.”
Zheng cho hay: “Tôi đưa bố mẹ từ quê lên thành phố để tiện chăm sóc họ hơn. Vì họ không có hộ khẩu Bắc Kinh nên tôi là người đứng tên 2 căn hộ. Tôi đã phải nộp thuế thu nhập cá nhân, giờ còn thuế bất động sản. Tôi sẽ không thể chi trả nổi.”
Hoang mang vì kế hoạch mới vẫn chưa rõ ràng
Theo một báo cáo của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam năm 2018, chưa đến 6% dân số 1,4 tỷ người của Trung Quốc phải nộp thuế thu nhập cá nhân – có thể lên tới 45%. Một số người đã tận dụng kẽ hở để trốn thuế, họ nắm giữ bất động sản hoặc đầu tư cổ phiếu, nhờ công ty khai báo mức lương thấp hơn thu nhập thực tế.
Hơn nữa, Trung Quốc không áp thuế lãi vốn với người dân, trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của nước này cũng thấp hơn nhiều so với thuế thu nhập cá nhân.
Thuế bất động sản đã được thí điểm ở Thượng Hải và Trùng Khánh kể từ năm 2011 nhưng tác động vẫn chưa thực sự rõ ràng. Thuế ở Thượng Hải được áp dụng nhằm kiềm chế giá nhà, trong khi Trùng Khánh tập trung nhiều hơn vào việc giảm bất bình đẳng giàu nghèo.
Tại Thượng Hải, các bất động sản được mua từ cuối tháng 1/2011 mới phải nộp thuế từ 0,4-0,6%. Còn ở Trùng Khánh, các căn nhà độc lập đều bị đánh thuế từ 0,5-1,2%. Tuy nhiên, thuế chỉ được áp dụng ở phạm vi hẹp và bất động sản thứ 2, có mức giá cao. Do đó, quy định này chưa có tác động rõ ràng đến giá bất động sản và tăng thuế vẫn không tạo ra nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.
Song, chính quyền các địa phương lại không có động lực để thúc đẩy việc áp thuế vì tổng giá trị nhà ở đô thị Trung Quốc ở khoảng 350 nghìn tỷ tệ. Theo Larry Hu – nhà kinh tế của Macquarie Group, nếu mức thuế 1% được áp dụng, nguồn thu hàng năm với các địa phương là 3,5 nghìn tỷ tệ và chưa bằng 1 nửa doanh số bán đất hàng năm vào năm 2020.
Dẫu vậy, Roseala Yao – nhà phân tích của Gavekal Dragonomics, nhận thấy kết quả của việc thí điểm ở Thượng Hải và Trùng Khánh không phải là thước đo cho kế hoạch sắp tới. Bà nói: “Việc thúc đẩy áp dụng thuế bất động sản rõ ràng là một trong những ưu tiền hàng đầu của ông Tập, dù có một số địa phương phản đối.”
Sau khi thông tin về kế hoạch áp thuế được đăng tải, thị trường nhà đất tại Trung Quốc đã hạ nhiệt đáng kể, sau gần 2 thập kỷ tăng nóng. Tháng 10, giá nhà trên toàn quốc đã giảm 2 tháng liên tiếp.
Jade Zheng – người sở hữu 1 căn hộ 3 phòng ngủ và 2 căn hộ 70m2 ở Thâm Quyến, cho biết: “Mọi người đều tin rằng Thâm Quyến sẽ là thành phố tiếp theo thí điểm thuế bất động sản mới. Nhưng mọi người đều không biết tiêu chí sẽ là gì. Chúng tôi rất lo lắng. Những thông tin về khoản thuế mới có tác động đến khối lượng giao dịch và giá cả trên thị trường nhà ở thứ cấp.”å
Theo Zeng, giá thị trường của một căn hộ tương tự với căn chị sở hữu ở Thâm Quyến đã giảm từ 10 triệu tệ xuống 9 triệu tệ trong vài tháng. Chị nói: “Nhiều người đi vay số tiền rất lớn đến đầu tư bất động sản, thậm chí dùng cả khoản vay tiêu dùng và khoản vay hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nhiều người bạn của tôi lo ngại thị trường địa ốc sẽ sụp đổ về quy định thuế mới.”
THUẾ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÚP (hoặc bị) GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM HỢP LÝ??
Về lý thuyết và thực chứng của các nước phát triển là có, do vậy Mỹ, EU, Nhật …rất nhiều người giầu có nhưng giá đất các nơi đó không tăng nhiều. Có người mua cả thị trấn, cả đão đẹp nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại….
Đối với Việt Nam (và Trung Quốc) thì nhiều người tin rằng thuế này chỉ làm tăng thêm giá đất vì giá đất sẽ bị công thêm thuế. Cái này có thể đúng nến quan sát giá xe hơi hiện nay đắt gấp 2, 3 lần giá của Âu Mỹ do cộng thêm thuế nhưng người Việt vẩn mua ; hay như Miến Điện giá phone đắt gấp 3 lần Việt Nam vì cộng thêm thuế nhưng họ vẫn (phải) mua…
Tuy nhiên cần hiểu bản chất thuế tài sản BĐS khác với thuế bất động sản (hay xe hơi) hiện nay là thuế thu 1 lần nên giá bán phải cộng thêm thuế. Còn thuế tài sản (BĐS) sẽ thu đều hàng năm, do vậy người mua phải tính chi phí đầu tư (giá mua ban đầu) + thuế hàng năm so với chi phí khai thác. Khi đó giá mua (chi phí đầu tư) sẽ không còn mua với giá cao. Điều này cũng sẽ đúng với xe hơi. Giả định ai mua xe Mercedes 5 tỷ, mổi năm thu thêm 20% thì số người mua xe Mercedes sẽ giảm và giá sẽ phải tính lại….
Tóm lại, nếu thuế tài sản thu hàng năm tương tự các nước phát triển thì giá BĐS sẽ phải biến đổi, có thể tăng trong ngắn hạn nhưng dài hạn thì chắc nó giảm nếu cách thu thuế khoa học theo nguyên lý điều tiết và phân phối lại của Thuế quốc gia….
P/S: Nhiều người không đồng ý thuế này với lý do họ đang mua nhà (căn 2, căn 3…) từ vay nợ. Do vậy họ đang lo trả nợ thì làm sao phải nộp thuế. Hihi, đúng là mấy người này chưa giầu để phải bị nộp thuế như vậy vì tài sản có được là do vay. Nhưng nếu anh chưa có tiền thì đừng vay mua căn thứ 2, thứ 3…còn khi anh vay là anh muốn đầu tư.
Do vậy anh phải “lời ăn lỗ chịu”, anh phải tính đến tiền thuế hàng năm, và do đó một là anh giỏi khai thác thì cứ vay đầu tư, hai là anh chỉ chấp nhận mua căn 2, căn 3 ở một mức giá mà anh có thể khai thác. Đó là lý do mà giá BĐS các nước phát triển không thể tăng mãi. Nhưng về tổng thể thì tổng số tiền thu thuế quốc gia về BĐS cao hơn cách thu 1 lần, và tiền thu này cứ vô đều đều chưa khộng như Đà Năng những năm 2005 – 2010 vô lớn rồi sau đó hết nguồn thu.
Tham khảo: TS Đinh Thế Hiển, SCMP Vu Lam/ Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị
