Khi được hỏi nếu đang có 1 tỷ thì nên đầu tư Bất động sản thế nào, Shark Hưng cho rằng điều đầu tiên mà nhà đầu tư này hay bất kỳ ai đều nên cân nhắc chính là chi phí cơ hội.
“Em có số tiền là 1 tỷ đồng tiền vốn tự có không vay, theo anh nên đầu tư cái gì?”, một khán giả từng gửi câu hỏi cho Shark Phạm Thanh Hưng trong một buổi hội thảo liên quan đến đầu tư bất động sản cách đây không lâu.
Thay vì trả lời trực tiếp vào câu hỏi, Phó chủ tịch Cengroup cho rằng điều đầu tiên mà nhà đầu tư này hay bất kỳ ai đều nên cân nhắc chính là chi phí cơ hội.
“Có 1 tỷ nhưng mỗi tháng các bạn kiếm được 100 triệu nữa thì các bạn có thể đầu tư gì đó dài hạn. Còn có 1 tỷ không vay nhưng không có thêm nguồn thu nào khác nữa thì chúng ta nên đầu tư vào một cái gì đó để tạo ra dòng tiền để có thu nhập. Phải nuôi được chúng ta sống đã, chứ đổ vào đâu rồi nó kẹt vào đó thì rất là khó”, shark Hưng chia sẻ.
Theo doanh nhân này bản chất khoản tiền 1 tỷ đồng chúng ta dù đi vay hay không đi vay thì cũng đều là chi phí cơ hội. Nếu là khoản tiền này đi vay thì chịu lãi suất và gọi là chi phí vốn.
Trường hợp không vay thì có chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội được hiểu rằng nếu không đầu tư vào bất động sản thì chúng ta luôn luôn có một cách nào đó để có một thu nhập khác.
Cách đơn giản nhất chính là gửi tiết kiệm, không cần làm gì cũng kiếm được 6%đến 7% mỗi năm. Như vậy mặc dù dù không đi vay nhưng chúng ta cũng phải hiểu rằng luôn luôn mất 6-7%. Vì chúng ta đã mất đi khoản đó để sinh lời.
Theo shark Hưng, đó còn chưa kể có nhiều cơ hội khác sinh lời lớn hơn như đưa tiền cho người khác kinh doanh hộ, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Phó chủ tịch Cengroup lấy ví dụ tập đoàn này có hình thức hợp tác đầu tư với mức sinh lời 20-30% cho tổng mức đầu tư dự án.
Cụ thể hơn, cách thức này nhà đầu tư sẽ không sở hữu bất động sản mà hợp tác kinh doanh là để ăn chia lợi nhuận chứ không phải ăn chia sản phẩm.
Tuy nhiên shark Hưng cũng lưu ý có một số chủ đầu tư lách luật bằng cách kêu gọi góp vốn mua bất động sản theo tiến độ và kiếm lời khi bán được bất động sản. Ông Hưng gọi đây là hình thức đầu tư cưỡi trên lưng cọp.
Cụ thể đầu tiên nhà đầu tư được kêu gọi bỏ ra 10% (khoảng 1 tỷ đồng), nếu bán thì lãi được 500 triệu tương đương 50% giá vốn. Thế nhưng nếu lỡ bất động sản không bán được thì nộp thêm 10% nữa. Cứ như vậy nhà đầu tư rơi vào vòng xoáy vay tiền từ gia đình đến ngân hàng để rót vốn vào bất động sản.
“Chỉ 1 năm không bán được thôi là nuốt tiêu ngay luôn số 1 tỷ bởi lãi suất giờ là 10%. Nếu chúng ta có 1 tỷ, đi vay 9 tỷ thì mỗi một tháng mất ít nhất 80 triệu. Hơn 1 năm là hết ngay số tiền 1 tỷ của chúng ta”, shark Hưng cảnh báo.
Do đó điều quan trọng theo ông Hưng là phải xác định xem mặc dù chúng ta có 1 tỷ không phải đi vay nhưng khoản tiền này có rảnh rỗi thực sự hay không hay đó là tất cả những gì bạn có. Và cái 1 tỷ này này liệu rằng nhà đầu tư có cơ hội nào khác nữa không.
“1 tỷ đó có thực sự chiếm toàn bộ tài sản của chúng ta hay không hay là chúng ta có 10 tỷ rồi và 1 tỷ dôi dư. Có 10 tỷ nhàn rỗi rồi, bỏ 1 tỷ vào bất động sản cho vui là chuyện hoàn toàn khác. Đó là câu chuyện chính xác 1 tỷ đầu tư vào cái gì. Quan điểm luật chơi mỗi người tự đặt ra cho mình để tìm kiếm loại hình nào phù hợp”, ông Hưng nhấn mạnh.
Ngoài ý kiến trên, shark Hưng cũng cho biết một thực trạng là hiện nay việc vốn hoá, chứng khoán hóa hình thức đầu tư bất động sản tại Việt Nam chưa được phổ biến.
Ví dụ như các hình thức bỏ tiền vào quỹ đầu tư, cho người khác đầu tư hộ, tín thác, uỷ thác đầu tư chưa được phổ biến. Điều này làm mất đi cơ hội cho những người có ít tiền nhưng lại muốn tham gia thị trường bất động sản.
Các chuyên gia bất động sản như shark Phạm Thanh Hưng đã nhiều lần kiến nghị cũng như đang cố gắng tìm mọi cách để cho những người ít tiền có thể đầu tư bất động sản.
“Nói thế thôi chứ 1 tỷ đồng đầu tư bất động sản thì không được gì đâu. Nếu đã xác định nhàn rỗi thực sự thì mua 1-2 cái nền, 500 triệu đến 1 tỷ một nền, bỏ đó quên đi 5 năm 10 năm cũng là 1 cách nếu đó thực sự nhàn rỗi. Nghĩa là cho nó ngủ quên 5 năm 10 năm không sao cả. Đó cũng là một cách”, cuối cùng shark Hưng mới tiết lộ cách đầu tư bất động sản với 1 tỷ đồng.
Nhận định về kênh đầu tư đất nền, tại hội thảo online Invest Summit diễn ra gần đây, Shark Hưng cho rằng đây là loại hình đầu tư đặc biệt bởi giá trị nhỏ, mua không phải xây nên ai tham gia cũng được. Tuy nhiên, đất nền là “đuôi” của làn sóng đầu tư, tức khi đất nền “sốt” lên nghĩa là thị trường bất động sản đã bắt đầu đạt đến mức bão hòa.
“Giống chứng khoán vậy. Khi toàn dân đầu tư chứng khoán, từ bà bán rau đến giới sinh viên cũng nói câu chuyện đầu tư chứng khoán thì tức là thị trường đang có vấn đề. Đất nền cũng vậy, đặc biệt đất nền ở các tỉnh“.
Theo lãnh đạo của Cengroup, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hơi và thường trải qua một vài chu kỳ mới tăng giá. Chính vì vậy, khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần xem xét, cân nhắc nhiều yếu tố.
‘Bí kíp’ định giá bất động sản của Shark Hưng
Chia sẻ của ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) – Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group kiêm Chủ tịch Cenhomes.vn – nền tảng sở hữu công cụ tra cứu giá bất động sản (BĐS) hàng đầu hiện nay về vấn đề định giá BĐS.
Thị trường BĐS tiềm ẩn biến động giá
– Nhận định của ông về việc định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay?
Trước tiên, chúng ta cần hiểu định nghĩa về “giá” như sau: “Giá cả thị trường là xác suất xảy ra giao dịch là cao nhất”. Thị trường BĐS Việt Nam nói chung có độ biến động về giá rất lớn, trong thời gian rất nhanh, đây là điều đặc thù. Vì vậy xác định được mức giá chuẩn cho việc giao dịch mua bán, thế chấp hay tác vụ tài chính khác gặp khá nhiều khó khăn.
May mắn từ năm 2002 chúng ta đã có Pháp lệnh giá, sau đó là Luật giá đã đưa ra những định nghĩa cụ thể về giá thị trường và cho phép nhiều doanh nghiệp tham gia vào hoạt động định giá. Từ đó chúng ta có nhiều thông tin, cơ sở dữ liệu về giá hơn để tham khảo.
20 năm qua đã có hàng trăm doanh nghiệp, hàng nghìn thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp chứng chỉ hành nghề. Đồng thời luật Kinh doanh Bất động sản đưa ra nghiệp vụ định giá BĐS nên ngày càng có nhiều tổ chức, cá nhân có chuyên môn để thực hiện công việc này.
– Ông đánh giá ra sao về sự hỗ trợ và đóng góp của công nghệ trong việc xác định giá trị BĐS?
Trong định giá có 1 nguyên tắc quan trọng là phải có sự so sánh. Theo luật quy định cần có tối thiểu 3 BĐS để so sánh, tuy nhiên thực tế không phải lúc nào cũng có đủ 3 BĐS tương đồng như vậy để so sánh. Tiếp đó, so sánh số lượng 3 cũng chưa hoàn toàn chính xác.
Vì vậy, nếu chúng ta so sánh càng nhiều thì tỷ lệ chính xác sẽ càng cao. Nên đòi hỏi cần có công nghệ để thu thập, phân tích và đánh giá dữ liệu về giá. Khối lượng dữ liệu lớn, biến động thường xuyên, để xử lý nhanh, chính xác và tiện lợi hơn chỉ có thể làm được khi có sự hỗ trợ của công nghệ. Do đó vai trò của công nghệ trong việc định giá là vô cùng quan trọng.
Nhiều công ty BĐS, tổ chức tài chính, ngân hàng cũng xây dựng cơ sở dữ liệu giá riêng, dẫn tới sự thiếu đồng nhất. Vì vậy chúng tôi mong muốn có cơ sở dữ liệu giá đủ lớn, đủ cập nhật để phổ cập cho các đơn vị cùng sử dụng.
Dữ liệu bất động sản – “cuộc chơi” tốn kém
– Được biết hiện nay Cenhomes.vn đang triển khai mạnh tính năng tra cứu giá nhà đất online, xin ông cho biết rõ hơn về sự khác biệt của Cenhomes.vn so với các phương thức tra cứu khác?
Nhận thấy vấn đề đó, Cen Land đã mua lại 100% nền tảng Cenhomes.vn và đầu tư nhiều thời gian, công sức, tài chính để tạo ra nền tảng dữ liệu về giá BĐS. Cenhomes.vn đã thu thập hàng triệu thông tin về các căn nhà, đồng thời sử dụng các thuật toán để ước tính sự biến động về giá khi có sự biến động cục bộ cũng như tổng thể trên thị trường. Với cơ sở dữ liệu lớn, chúng tôi có những thuật toán để điều chỉnh hệ số giá của BĐS.
Đặc biệt, chúng tôi có sự khác biệt là định vị 1:1. Tức là không chỉ địa chỉ trên giấy tờ mà còn định vị đúng theo thực tế (nhiều căn nhà có địa chỉ theo sổ đỏ từ cách đây vài chục năm đã không còn đúng theo tên đường, phố hiện tại). Điều đó dễ xảy ra nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng, ngân hàng. Vì vậy, Cenhomes.vn đã huy động rất nhiều nguồn nhân lực, kinh phí để thực hiện việc định vị 1:1 này.
Cenhomes.vn tự hào khi được nhiều ngân hàng, các thẩm định viên, những người đầu tư kinh doanh BĐS tin dùng tính năng tra cứu giá. Nền tảng hiện đang kết hợp cùng một số ngân hàng lớn để hỗ trợ cho việc xác minh tài sản đảm bảo của các khách hàng.
– “Kho dữ liệu khổng lồ” Cenhomes.vn được đóng góp và cập nhật như thế nào?
Cuộc chơi dữ liệu BĐS là một cuộc chơi cực kỳ tốn kém. Cenhomes.vn may mắn khi có nền tảng định giá có 15 năm kinh nghiệm, kết hợp cùng hệ thống dữ liệu BĐS hàng đầu của Cen Land được cập nhật kịp thời từ chính hàng ngàn môi giới và hàng chục ngàn cộng tác viên.
Đó chính là những căn cứ để làm giá tham chiếu đưa vào cơ sở dữ liệu giá của Cenhomes.vn. Nếu không có nền tảng này thì chúng ta sẽ rất khó khăn để tiếp cận giá trị giao dịch thực. Đến thời điểm này có thể tự tin nói rằng, Cenhomes.vn là nền tảng cơ sở dữ liệu về giá và ước lượng giá BĐS tốt bậc nhất hiện nay.
Tới đây, khi Luật Kinh doanh Bất động sản được điều chỉnh sẽ có nhiều thuận lợi hơn cho sự phát triển của các nền tảng định giá, trong đó có Cenhomes.vn. Đây sẽ là kho dữ liệu về giá phong phú, nhanh nhạy, thông minh bậc nhất và được cập nhật thường xuyên.
Theo Nhịp sống kinh tế, Tổng hợp