Theo dữ liệu phân tích của chuyên trang Bất động sản, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội và TP.HCM, người dân cần đi làm tích lũy trong 169 năm.
Theo bản tin thị trường bất động sản tháng 3-2023 của chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm 2023, nhu cầu thuê bất động sản tăng trong khi nhu cầu mua giảm, trừ loại hình chung cư. Giá rao bán và cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM cũng tiếp tục tăng.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỉ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỉ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỉ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỉ đồng/căn với chung cư.
Batdongsan.com.vn ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Với giả thuyết người dân dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì để mua 1 căn nhà mặt phố tại Hà Nội phải cần đến 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng cần tới 132 năm, mua nhà riêng mất 47 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm.
Trong khi đó, tại TP HCM, giá rao bán trung bình 1 căn nhà mặt tiền (mặt phố) khoảng 25 tỉ đồng, tương đương 169 năm thu nhập bình quân của người lao động. Giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỉ đồng, tương đương 162 năm thu nhập của người dân.
Giá nhà riêng khoảng 7,9 tỉ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập; còn căn hộ chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỉ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập.
Mức thu nhập bình quân của người lao động TP HCM trong năm 2023 được Batdongsan.com.vn ước tính khoảng 148 triệu đồng.
Trong khi đó, giá trung bình căn hộ chung cư tại vùng thủ đô Tokyo – Nhật Bản năm 2019 chỉ bằng 8,8 năm thu nhập bình quân hộ gia đình ở TP này và khu vực lân cận. Còn giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, nhận định việc mua nhà ở các đô thị lớn Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn. Do đó, người dân cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập để sớm mua được nhà thay vì chờ đợi giá giảm sâu.
Ngoài ra, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy nhu cầu thuê bất động sản tăng, nhu cầu mua giảm, trừ loại hình chung cư.
Chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm từ 17% – 54%.
Giá cho thuê trung bình căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP HCM tăng lần lượt là 8% và 4% so với năm 2022, khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Mặt bằng giá bán chung cư cũng không giảm dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản.
Thậm chí, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng 9% – 16% ở tất cả phân khúc so với cùng kỳ năm trước, tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Chung cư TP HCM cũng tăng giá 3% – 6% đối với phân khúc trung và cao cấp.
Dù số năm tích lũy để mua chung cư Hà Nội và TPHCM là hơn 20 năm, thấp hơn nhiều so với các loại hình khác nhưng đây vẫn là một con số lớn.
Để so sánh, giá trung bình căn hộ chung cư tại Vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản) vào năm 2019 chỉ bằng 8,8 năm thu nhập bình quân hộ gia đình ở thủ đô Tokyo và khu vực lân cận, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista (Đức).
Cũng theo đơn vị này, giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình .
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy Việt Nam đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động.
Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Trong khi chỉ số này ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan có dấu hiệu giảm.
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo: “Giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên”.
Tuy nhiên, thu nhập thực tế của người dân có thể cao hơn con số thống kê, nhiều người Việt không chỉ sống bằng lương. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn phản ảnh 80% số người tham gia khảo sát đã sở hữu ít nhất một bất động sản và có từ 66% – 87% trong số họ dự định mua thêm bất động sản thứ hai, thứ ba trong vòng một năm tới.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa: 4 năm trước, người dân Việt Nam cần 35 năm để mua một căn hộ, hiện tại con số là… 57 năm!
“Nếu truy cập vào các trang như batdongsan.com, các bạn sẽ thấy gần như không có giao dịch nào về mua nhà để ở. Tất cả giao dịch đều giữa một bên là chủ dự án, một bên là nhà đầu tư thứ cấp. Thị trường thực chất là sân chơi của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Vì giá cả nhảy lên đến mức không người nào dám nhảy vào mua nhà để ở, kể cả mua đất”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế nhận định trong tọa đàm Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt do báo Đầu tư chứng khoán tổ chức.
Theo vị chuyên gia, một điểm rất khác của thị trường bất động sản so với các thị trường khác, đó là hai đường cung – cầu có thể không còn giao nhau mà đi song song.
Hiện tượng này xảy ra khi giá bất động sản lên cao tới mức người ta có đất, có nhà nhưng không bán, tiếp tục kỳ vọng giá sẽ còn cao hơn nữa. Tình trạng cung – cầu đi song song chỉ cần kéo dài 1 năm rưỡi, bong bóng sẽ xảy ra.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa dùng bộ tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ tiền tệ quốc tế IMF để soi chiếu vào thị trường Việt Nam hiện tại.
Tiêu chí thứ nhất, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức… 57 năm.
Tiêu chí thứ hai, một căn hộ cho thuê để ở mà cần quá 25 năm không hoàn vốn thì cũng có nghĩa là bong bóng. “Nếu các bạn đi mua chung cư hoặc nhà ở rồi cho thuê thì sẽ lỗ to. Không chỉ 20 năm mà thậm chí 40 năm cũng không thu hồi được vốn”, vị chuyên gia nhận định.
Từ cuối năm 2021, theo báo cáo của Savills, giá bán sơ cấp có xu hướng tăng và chưa dừng lại. Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đã đạt 56,5 triệu VND/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm.
Tại quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu VND/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán dao động từ 37 triệu VND/m2 thông thủy đến 60 triệu VND/m2 thông thủy.
Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.
Còn ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services cho biết trong buổi lễ Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 1/2022: “Giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM đã tăng lên 64 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý; tại Hà Nội đã ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý”.
Tham khảo: Batdongsan.com.vn, Người Lao Động, VTC
